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2014年新一轮房地产调整
发布日期:2014-06-24 15:38 浏览次数: 文章来源:未知 作者:耐立尔
门窗设计的低碳化
 
今年以来的新一轮房地产调整源于市场的内在力量,调整幅度将超过以往,时间可能2年或更长。今年以来,楼市和土地市场在迅速降温,新一轮房地产市场调整已经展开。本轮房地产调整的幅度和时间将超过以往,主要原因是三个“根本性转折”。一是中央政府对楼市的态度发生根本性转折。以往,当楼市明显降温时,中央政府和地方政府会主动托市。现在,中央政府认识到不能继续纵容房地产泡沫,不愿意主动救市。同时,中央政府也不希望地方政府全面放松楼市调控政策。二是金融机构对房地产的态度发生根本转折。以往10年,商业银行等金融机构大力支持房地产行业发展。但现在,金融机构正全面强化对房地产泡沫风险的防范工作。可以肯定,未来金融机构不可能再像以往那样支持房地产,房地产行业发展的金融环境将明显收紧。三是公众对房价的预期发生根本性转折,只涨不落的预期不复存在。
在三个“根本性转折”的背景下,投资和投机需求明显萎缩。以往,人们认为房价“只涨不落”,政府认为房价“只能涨、不能落”,金融机构大力支持购房需求,这导致投机和投资需求不正常膨胀。现在,房价开始下降,中央和金融机构都不托市,投资和投机需求迅速萎缩。同时,持有投机性房产的人现在要卖房变现。其结果就是,需求明显萎缩,而供给明显增加,供求形势迅速逆转。
目前,各地楼市库存在普遍上升。一线城市中,北京的存量消化周期(按过去6个月平均销售面积计算)从年初的8个月左右攀升至当前的14个月左右,销售形势正迅速恶化。上海存量消化周期从年初的6个月左右攀升至当前的9个月左右。广州存量消化周期从年初的10个月左右攀升至当前的13个月左右。深圳存量消化周期从年初的12个月左右攀升至14个月左右。多数二线城市的商品住宅库存目前处于历史高位,不少城市的存量消化周期已接近或超过业界18个月的存量消化周期“危险值”,比如杭州、宁波、青岛、福州、苏州等。
从历史推断,本轮房地产调整时间可能2年或更长。最近十年,房地产市场经历了两轮调整。第一轮是2008年下半年至2009年上半年,第二轮是2011年四季度到2013年初。从房价开始下跌,到房价重回到下跌前的水平,第一轮调整的时间约1年,第二次调整的时间约1年半。与前两轮调整分别源于外部冲击和政策调控不同,今年以来的新一轮房地产调整是源于市场的内在力量。鉴于本轮调整幅度可能较大,调整时间可能要2年或更长时间。其中,今年下半年房价可能持续下行,明年逐步企稳回升,全国房价可能要到2016年或之后才能恢复到2013年的水平。
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